7月31日，广州市越秀区洪庆坊社区，一处被居民楼包围的工地正在进行主体结构施工。周边商铺门口坐着不少乘凉的市民，饶有兴致地看着运送建筑材料的车辆进进出出。

这个名为“黉桥·小石集”（以下简称“小石集”）的项目是广州首个中心城区危旧房连片“原拆原建”项目。为破解空间有限的难题，该项目应用模块化建造技术获得了6%的容积率激励，而“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的创新筹资模式则有效解决了资金难题。

据了解，截至目前，广州已落地多个危旧房自主更新项目，其中集群街2号、新华坊等项目已完工，小石集预计9月底完工，还有部分项目正在推进中。

广州市住房和城乡建设局相关人士对中国房地产报记者表示，广州正在摸索中心城区高密度社区危旧房自主更新的可行路径，现已明确了工作机制、改造程序、改造模式等，也探索了多宗地改造、增容提质、模块化建造新技术应用、多元筹资等方式，具备向全市推广的条件。

高密度老社区的自主更新

小石集涉及17栋建于上世纪60年代至80年代的1层至4层低矮老旧建筑，这些建筑多为砖木结构，在风雨侵蚀下老化严重，承重构件出现不同程度损坏，经评估均为C级、D级危房。而项目周边的街巷狭窄，公共空间不足，消防和结构安全隐患也很突出。当地居民自2023年起便持续反映改造诉求。

基于小石集片区建筑、环境问题突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。最终，该项目被纳入了广州危旧房改造首批试点项目，改造建筑面积2000多平方米。

这个项目的改造难点之一在于房屋权属性质复杂，涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型，同时每栋房屋均拥有独立宗地。相较于单一宗地上的“原拆原建”，协调难度更高。为此，地方政府决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，在确保建筑风格和功能布局协调统一的同时满足业主的多样化需求。

第二个难点则是周边建筑密度大、可开发空间有限。中国房地产报记者在现场看到，小石集坐落于人口密集的社区中心，与周边建筑间隔狭窄，仅一处通道可容汽车通行。政策红利成为一个突破口，根据《广州市装配式建筑和模块化建筑项目容积率激励措施实施细则》，标准层模块化箱体水平投影面积占标准层水平面积75%以上或模块化箱体水平投影面积占地上建筑面积50%以上的项目，本栋建筑单体享受6%的容积率激励措施。为了激励小业主、权属单位北秀公司等出资改造，小石集成为了广州首个“原拆原建”同步增容的项目。增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。

据介绍，小石集的公房部分规划建设4层，一楼增设250平方米公共服务空间，二层到四层则保留居住功能，引入项目建设方整体运营，打造“租商融合”新业态。

广州市住房和城乡建设局没有披露该项目的改造金额和具体出资方式，仅表示筹资方式为“业主出一点、企业投一点、政府补一点”，实现了业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速的多赢局面。

装配式建筑的优点在于工期短、使用寿命长，扬尘和噪音都较少，能够有效减少对周边居民生活的影响。小石集采用的是现浇混凝土框架 钢结构模块体系，模块主体结构采用钢梁 钢柱 钢筋桁架楼承板的钢框架结构，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装，相较传统施工工艺，缩短约3个月的建造周期。该项目于今年5月份动工，预计9月底便可完工。

??大型社区的改造还有挑战

2024年6月，广州印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称“办法”），其中提到城镇危旧房可采取拆除翻建的方式实施改造，由房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施等。此后，广州便开始积极探索原拆原建、自主更新的危旧房改造新模式。

位于花都区的集群街2号是首个成功案例，25户住宅业主自筹800万元资金完成了危旧房改造。集群街2号附近的一处商用物业也在近日完工，首批签约的商家预计8月底便可入驻。这个项目的总建筑面积约2533平方米，过去主要用作商铺和仓储，共19套房屋，其中7套为直管公房，12套为私人业主产权。基于商业价值大的特点，地方政府为项目“量身定做”了一个自拆自建的筹资方案，业主可采取直接出资或间接出资方式，统一将新建筑的20年运营权有偿让渡给区属国企花都区城投集团。直接出资的业主可获得改造前评估租金收入的全额返还，间接出资的业主则以每月部分租金抵扣建设成本，剩余部分作为租金收益。最后，12户私人业主中，有10户选择间接出资，2户直接出资，成功解决了筹资难题。

荔湾区广船鹤园小区也尝试了新的筹资模式。据了解，该小区拟推进3栋危旧房原拆原建，其中1栋已经在7月上旬封顶，另外2栋计划年内动工。因为项目资金需求较大，荔湾区探索通过广船旧厂改造收储出让地块，反哺小区微改造和原拆原建。即由广船收储公开出让地块的竞得者广州瑞凌实业发展有限公司出资改造。

以上项目有不少共性，如规模小，户数少，协调难度相对较低等。而在大型老旧小区的自主更新方面，广州尚未有成功案例落地。

今年4月份，越秀区共和村的物业公司——广州广建城市服务有限公司发布了《致共和村业主的一封信》，其中提到共和村房屋年久失修、公共设施老化、消防隐患突出、停车资源紧缺等问题日益凸显，已严重影响居住安全和社区活力，鉴于社区已满足办法规定的改造条件，将按相关规定开展原拆原建的改造意愿征询工作。改造费用有4个标准，3000元/平方米~4000元/平方米、4000元/平方米~5000元/平方米、5000元/平方米~6000元/平方米及6000元/平方米~7000元/平方米。

根据办法，共和村要启动改造需有90%以上业主表决同意。市场消息显示，在第一轮摸查中，1600户居民中只有500来户同意出资改造，不想出资和担心项目烂尾是居民的主要顾虑。

据中国房地产报记者了解，除了共和村，目前广州还有多个项目正在开展原拆原建、自主更新的前期研究工作。

广东华宪润科律师事务所主任龚军伟认为，老旧小区的原拆原建改造，是一件螺蛳壳里做道场的难事，不仅受制于空间有限，还受制于资金难题。对于居民担心的出资问题可以采取多种方式解决，如针对不愿出资的老人，推行“以房养老”，针对低收入家庭可以在货币出资之外，设计“实物”出资方式，如适当降低未来安置房的面积来“出资”等，办法规定的新增建筑面积中的经营性配套设施也可用于融资，降低居民的出资负担。而项目烂尾的风险则可以通过制度设计来规避，如由政府组织非盈利机构（或者现有的事业单位）牵头、协调改造工作，参考信托制度与公司治理结构完善改造资金的管理与使用等。